En un contexto desafiante para la rehabilitación de los edificios en nuestras ciudades, la revitalización de los centros residenciales se ha vuelto esencial dentro de las políticas públicas. En este escenario, el régimen fiscal desempeña un papel determinante.

 El Estatuto de Beneficios Fiscales (EBF), consciente de la importancia de la recalificación urbana, establece un conjunto integral de incentivos para fomentar la adquisición de inmuebles destinados a rehabilitación. Estos beneficios promueven la mejora del estado de conservación de los edificios y contribuyen al desarrollo sostenible de las áreas urbanas.

Impuestos sobre la Propiedad

En el marco del régimen fiscal aplicable a la rehabilitación urbana, los primeros beneficios aparecen en el ámbito de los impuestos sobre la propiedad. Los inmuebles con más de 30 años o ubicados en Áreas de Rehabilitación Urbana (ARU) pueden acceder a ventajas fiscales relevantes.

Consideremos, por ejemplo, un edificio antiguo en una zona histórica que, tras la ejecución de obras de rehabilitación realizadas conforme al Régimen Jurídico de la Rehabilitación Urbana, mejora dos niveles en su estado de conservación. Este edificio, ahora clasificado al menos con un estado de conservación Bueno (Nivel 4), puede beneficiarse de diversas exenciones fiscales, incluyendo:

• Exención de IMT (Impuesto Municipal sobre las Transmisiones Onerosas de Inmuebles): Aplicable a la adquisición de inmuebles destinados a rehabilitación, siempre que las obras comiencen en un plazo máximo de tres años desde la fecha de adquisición.
• Exención de IMT en la Transmisión Posterior: En la primera transmisión después de la rehabilitación, la exención se aplica si el inmueble se destina a alquiler para vivienda permanente o, si está en un área de rehabilitación urbana, a vivienda propia y permanente.
• Exención de IMI (Impuesto Municipal sobre Inmuebles): Concedida por un periodo de tres años a partir de la conclusión de las obras, prorrogable por otros cinco años si el inmueble se destina a alquiler para vivienda permanente o a vivienda propia y permanente.
• Reducción del 50% en las Tasas de Evaluación: Aplicable a la evaluación del estado de conservación del inmueble tras la intervención de rehabilitación.

Cabe señalar que estos beneficios, no se otorgan automáticamente. Es imprescindible presentar la correspondiente solicitud de reconocimiento de la intervención de rehabilitación, bajo pena de perder el derecho a los mismos. Asimismo, la exención de IMT e IMI no interfiere en la liquidación ni en el cobro de dichos impuestos, correspondiendo a las autoridades fiscales su anulación y devolución una vez comunicado el reconocimiento.

Tipo Reducido de IVA

Se benefician del tipo reducido del 6% las obras de rehabilitación urbana realizadas en inmuebles o espacios públicos situados en áreas de rehabilitación urbana, para las cuales se haya aprobado previamente una operación de rehabilitación urbana, así como aquellas integradas en operaciones de recalificación y rehabilitación de reconocido interés público nacional. El mismo tipo reducido se aplica también a las obras contratadas directamente para el Fondo Nacional de Rehabilitación de Edificios, así como a aquellas realizadas en el marco de regímenes especiales de apoyo financiero o fiscal a la rehabilitación.

Gastos Deducibles

A efectos del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), son deducibles de la cuota, con el límite de 500 €, el 30% de los gastos soportados por el propietario relacionados con la rehabilitación de inmuebles. Esto incluye tanto los situados en un área de rehabilitación urbana como aquellos arrendados cuya renta pueda actualizarse gradualmente conforme al Nuevo Régimen de Arrendamiento Urbano (NRAU).

Este conjunto diverso de beneficios fiscales actúa como catalizador de la transformación urbana, fomentando la rehabilitación del parque edificado y promoviendo un desarrollo urbano más sostenible. No obstante, la aplicación de estos beneficios fiscales puede resultar compleja. La falta de acompañamiento técnico especializado conduce con frecuencia a la pérdida de incentivos por meros formalismos. Por ello, contar con asesoramiento profesional adecuado resulta esencial para garantizar la correcta aplicación y maximización de los beneficios, evitando así contingencias fiscales que puedan comprometer el éxito de la inversión.