Num contexto desafiante para a reabilitação dos edifícios das nossas cidades, a revitalização dos centros habitacionais tornou-se essencial para as políticas públicas. Neste cenário, o regime fiscal assume um papel decisivo.

O Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), atento à importância da requalificação urbana, estabelece um conjunto abrangente de benefícios a estimular a aquisição para reabilitação de imóveis, promovendo a melhoria do seu estado de conservação e contribuindo para o desenvolvimento sustentável das áreas urbanas.

Impostos sobre o Património

No âmbito do regime fiscal aplicável à reabilitação urbana, os primeiros benefícios surgem ao nível dos impostos sobre o património. Imóveis com mais de 30 anos ou situados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) podem aceder a vantagens fiscais relevantes.

Vamos considerar um edifício antigo numa zona histórica que, após intervenções de reabilitação conforme o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, melhora dois níveis no estado de conservação. Este edifício, agora com um estado de conservação mínimo de Bom (Nível 4), pode beneficiar de várias isenções fiscais, incluindo:

• Isenção de IMT: Quando adquirido para reabilitação, desde que as obras se iniciem no prazo máximo de 3 anos após a aquisição.
• Isenção de IMT na Transmissão subsequente: Na primeira transmissão após a intervenção, a isenção é aplicada se o imóvel for afeto a arrendamento para habitação permanente ou, se estiver em área de reabilitação urbana, a habitação própria e permanente.
• Isenção de IMI: Concedida por três anos a partir da conclusão das obras, podendo ser renovada por mais cinco anos se o imóvel estiver afeto a arrendamento para habitação permanente ou habitação própria e permanente.
• Redução para Metade nas Taxas de Avaliação: Referentes à avaliação do estado de conservação do imóvel efetuada após a reabilitação.

Esses benefícios, contudo, não são automáticos. O pedido de reconhecimento da intervenção de reabilitação deve ser devidamente solicitado, sob pena de perda do direito aos mesmos. Importa salientar que a isenção de IMT e IMI não interfere na liquidação nem a cobrança normal desses impostos, cabendo aos serviços de finanças a anulação e restituição após comunicação do reconhecimento.

Taxa reduzida de IVA

Beneficiam da taxa reduzida de 6% as empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana, para as quais estejam previamente aprovadas uma operação de Reabilitação Urbana, bem como aquelas integradas em operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional. A mesma taxa reduzida aplica-se ainda às empreitadas contratadas diretamente para o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, assim como às que decorram de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal à reabilitação.

Encargos Dedutíveis

Em sede de IRS, são dedutíveis à coleta, com o limite de €500, 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de imóveis, tanto os situados em área de reabilitação urbana como os arrendados passíveis de atualização faseada das rendas de acordo com o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU).

Este conjunto diversificado de benefícios fiscais serve como um catalisador para a transformação urbana, incentivando a reabilitação de imóveis e promovendo o desenvolvimento sustentável das áreas urbanas. No entanto, a aplicação destes benefícios fiscais está longe de ser linear. A ausência de apoio especializado leva frequentemente à perda de incentivos por meros formalismos. Um acompanhamento especializado é, por isso, essencial para garantir que os benefícios são corretamente aplicados e maximizados, evitando contingências fiscais que podem comprometer o sucesso do investimento.